תמ"א 38 היא אחת התוכניות הנדל"ניות המדוברות והמשפיעות ביותר בישראל בעשורים האחרונים. כמעט כל מי שמתגורר בבניין ישן באזורי הביקוש שמע את המושג, אך לא כולם מבינים עד הסוף מה הוא אומר, מה מטרתו ומה ההבדל בין המסלולים השונים. המדריך הבא נועד לעשות סדר, להסביר בשפה פשוטה מהי התוכנית, כיצד היא עובדת בפועל, מה היתרונות והחסרונות שלה, ומה עלה בגורלה בשנים האחרופות.
מה זה תמ"א 38 – ההגדרה הפשוטה
תמ"א 38, או בשמה המלא "תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", היא תוכנית ממשלתית שאושרה בשנת 2005. במילים פשוטות, מדובר במערך של תקנות וחוקים שנועדו לעודד בעלי דירות ויזמים לחזק בניינים ישנים שלא נבנו לפי תקן עמידות ברעידות אדמה. התוכנית מספקת תמריצים כלכליים כדי להפוך את תהליך החיזוק למשתלם עבור כל הצדדים, מבלי שבעלי הדירות ייאלצו לשלם על כך מכיסם.
הרעיון המרכזי הוא פשוט: המדינה מעניקה ליזמים זכויות בנייה נוספות בבניינים ישנים, ובתמורה, היזמים מממנים ומבצעים את עבודות החיזוק והשדרוג של הבניין כולו. כך, המדינה משיגה את מטרתה – מיגון מבנים מפני רעידת אדמה – והדיירים זוכים לבניין משודרג, בטוח ובעל ערך גבוה יותר.
למה נוצרה התוכנית?
מדינת ישראל ממוקמת באזור פעיל מבחינה סייסמית, לאורך השבר הסורי-אפריקני. מומחים מתריעים מזה שנים על כך שרעידת אדמה חזקה היא לא שאלה של "אם" אלא של "מתי". מבנים רבים בישראל, בעיקר אלו שנבנו לפני 1980 (השנה שבה נכנס לתוקף תקן ישראלי 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה), נמצאים בסיכון גבוה לקריסה במקרה של רעידה חזקה.
המדינה הבינה כי חיזוק כלל המבנים הללו הוא פרויקט לאומי בעלות אדירה, שלא ניתן לממן מתקציב המדינה בלבד. כמו כן, לא היה ניתן לצפות מבעלי הדירות עצמם לממן פרויקט כה יקר. תמ"א 38 נולדה כפתרון יצירתי לבעיה זו: היא רותמת את הכוח הכלכלי של השוק הפרטי (יזמי נדל"ן) לטובת מטרה ציבורית חיונית, תוך יצירת מודל שבו כולם מרוויחים.
איך תמ"א 38 עובדת בפועל?
המנגנון של תמ"א 38 מבוסס על עסקה כלכלית בין הדיירים ליזם. הדיירים "משלמים" ליזם באמצעות זכויות בנייה ששייכות להם באופן קולקטיבי, והיזם, בתמורה, מעניק להם "שירות" בדמות חיזוק, שיפוץ ושדרוג של הבניין והדירות. המדינה, באמצעות הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, היא זו שמאשרת את זכויות הבנייה הנוספות ומאפשרת לעסקה לצאת לפועל.
תהליך זה דורש הסכמה של רוב בעלי הדירות בבניין, בחירת יזם, תכנון אדריכלי והנדסי מפורט וקבלת היתר בנייה מהרשות המקומית. זהו תהליך מורכב שיכול לקחת מספר שנים, אך התוצאה הסופית משתלמת עבור כל המעורבים.
מה מקבלים הדיירים?
התמורה לדיירים היא משמעותית ומשנה את איכות חייהם ואת שווי הנכס שלהם. ראשית וחשוב מכל, הם מקבלים בניין מחוזק ובטוח יותר. בנוסף, רוב הפרויקטים כוללים שדרוגים מקיפים כגון: הוספת מעלית (בבניינים שבהם לא הייתה), הוספת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) לכל דירה, תוספת מרפסת שמש, שיפוץ חזיתות הבניין, החלפת תשתיות ישנות (מים, ביוב, חשמל) ופיתוח סביבתי של החצר והלובי. כל השיפורים הללו יכולים להוביל לעלייה משמעותית בערך הדירה, ולכן חשוב לבצע הערכת שווי מקצועית לאחר סיום הפרויקט.
מה מקבל היזם?
התמריץ המרכזי עבור היזם הוא קבלת זכויות בנייה נוספות. זכויות אלו מאפשרות לו להוסיף קומות חדשות לבניין הקיים ולבנות דירות חדשות, אותן הוא יכול למכור בשוק החופשי. הרווח ממכירת הדירות החדשות הוא זה שמכסה את עלויות החיזוק והשיפוץ של הבניין כולו, וגם מותיר ליזם רווח נאה. ככל שערך הקרקע באזור גבוה יותר, כך הפרויקט הופך למשתלם יותר עבור היזם, מה שמסביר מדוע רוב פרויקטי התמ"א מתרכזים באזורי הביקוש במרכז הארץ.
שני מסלולי תמ"א 38
עם השנים, התוכנית התפתחה והתגבשו שני מסלולים עיקריים לביצוע הפרויקט, המציעים פתרונות שונים בהתאם למצב הבניין, רצון הדיירים והכדאיות הכלכלית.
תמ"א 38/1 – חיזוק ושיפוץ
במסלול זה, הבניין הקיים נשאר על תילו. היזם מבצע חיזוק של שלד הבניין ויסודותיו כדי לעמוד בתקן רעידות האדמה. בנוסף, הוא מוסיף לבניין את השדרוגים שסוכמו עם הדיירים (מעלית, ממ"דים, מרפסות וכו'). במסגרת זכויות הבנייה, היזם יכול להוסיף עד שתי קומות וחצי לבניין הקיים ולבנות בהן דירות חדשות. מסלול זה נחשב לפחות מורכב מבחינה לוגיסטית, והדיירים בדרך כלל ממשיכים להתגורר בדירותיהם במהלך רוב תקופת הבנייה.
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש
מסלול זה, המכונה גם "פינוי-בינוי נקודתי", מציע פתרון מקיף יותר. במקום לחזק את הבניין הישן, היזם הורס אותו עד היסוד ובונה במקומו בניין חדש, מודרני וגדול יותר. הדיירים הוותיקים מפונים לדיור חלופי על חשבון היזם למשך כל תקופת הבנייה, ובסיומה הם חוזרים לדירה חדשה לחלוטין בבניין החדש. דירה זו בדרך כלל גדולה ומרווחת יותר מהדירה המקורית. היתרון הגדול כאן הוא קבלת בניין חדש עם כל התשתיות המודרניות, אך התהליך ארוך ומורכב יותר ודורש את עזיבת הדיירים את ביתם למספר שנים. הצלחת פרויקט כזה תלויה רבות ביכולת להשיג מימון מתאים לפרויקט התחדשות עירונית.
אילו בניינים זכאים לתמ"א 38?
לא כל בניין יכול לעבור פרויקט תמ"א 38. תנאי הסף העיקרי והחשוב ביותר הוא שהיתר הבנייה לבניין הוצא לפני ה-1 בינואר 1980. הסיבה לכך היא ההנחה שבניינים אלו לא נבנו על פי התקן המחמיר לעמידות ברעידות אדמה. בנוסף, ישנם תנאים נוספים כמו גובה הבניין (בדרך כלל מעל שתי קומות) ומצבו ההנדסי. מהנדס קונסטרוקטור מטעם היזם או הדיירים צריך לבדוק את הבניין ולקבוע כי הוא אכן זקוק לחיזוק. יש לציין כי בניינים שהוצא להם צו הריסה אינם זכאים לתוכנית.
מה קורה עם תמ"א 38 היום?
לאחר שנים רבות של פעילות, תוקפה של תמ"א 38 המקורית פג באופן רשמי באוקטובר 2022. הסיבות לכך היו מגוונות וכללו ביקורת על כך שהתוכנית מטיבה בעיקר עם אזורי הביקוש העשירים, יוצרת עומס על תשתיות עירוניות קיימות ולא נותנת מענה מספק לפריפריה. עם זאת, המדינה מכירה בצורך החיוני להמשיך ולחזק מבנים ישנים, ולכן מקדמת תוכניות חלופיות.
החלופה המרכזית שנדונה כיום, המכונה "חלופת שקד", שמה דגש רב יותר על סמכות הרשויות המקומיות. במקום תוכנית ארצית אחידה, כל רשות מקומית תוכל לקבוע תוכנית התחדשות עירונית משלה, המותאמת לאופי השכונות, לצורכי התשתיות ולמדיניות התכנון העירונית. המטרה היא לייצר תהליכים ודאיים ומהירים יותר, תוך התחשבות בהקשר העירוני הרחב. ניווט בסבך הרגולציות החדשות דורש לעיתים קרובות סיוע של אנשי מקצוע, וזהו תפקידו של יועץ נדל"ן מנוסה להדריך את הדיירים והיזמים. במקביל, רשויות רבות ממשיכות לאשר פרויקטים מכוח תוכניות מקומיות (תב"ע) המבוססות על עקרונות תמ"א 38, כך שההתחדשות העירונית בישראל ממשיכה, גם אם בצורה שונה.
