פורטוגל הפכה בשנים האחרונות ליעד מבוקש במיוחד בקרב ישראלים המחפשים להשקיע בנדל"ן באירופה או לעבור לחיות במדינה בעלת איכות חיים גבוהה ומחירים (עדיין) סבירים יחסית למערב אירופה. עם נופים מרהיבים, אקלים נוח, תרבות עשירה ואווירה מקבלת, פורטוגל מציעה הזדמנויות מגוונות לרוכשי דירות.
אך כמו בכל שוק נדל"ן, גם כאן ישנם הבדלים משמעותיים במחירים בין אזורים שונים, סוגי נכסים ומאפיינים נוספים שחשוב להכיר לפני שצוללים פנימה. במדריך זה נסקור לעומק את מחירי הדירות בפורטוגל, הגורמים המשפיעים עליהם, והטיפים שיעזרו לכם לקבל את העסקה הטובה ביותר.
הבדלים במחירי דירות בין אזורים שונים בפורטוגל
פורטוגל מציעה מגוון רחב של אזורי מגורים, כל אחד עם האופי הייחודי שלו והשפעה ישירה על מחירי הנדל"ן. הבה נתעמק בהבדלים המשמעותיים בין האזורים המרכזיים:
ליסבון – הבירה היקרה
ליסבון היא ללא ספק האזור היקר ביותר בפורטוגל מבחינת מחירי נדל"ן. בשכונות המבוקשות במרכז העיר כמו שיאדו, פרינסיפה ריאל ואבנידה דה ליברדדה, המחירים יכולים להגיע ל-6,000-8,000 אירו למ"ר. דירת שני חדרים ממוצעת במרכז ליסבון תעלה כ-350,000-450,000 אירו, בעוד דירות יוקרה יכולות להגיע למיליוני אירו.
עם זאת, כשמתרחקים מהמרכז לשכונות כמו אריירו, בנפיקה או מרבילה, המחירים יורדים משמעותית לכ-3,000-4,500 אירו למ"ר. שכונות אלו מציעות איזון טוב בין נגישות למרכז העיר ובין מחירים סבירים יותר.
פורטו – אלטרנטיבה במחיר נוח יותר
פורטו, העיר השנייה בגודלה בפורטוגל, מציעה אלטרנטיבה אטרקטיבית לליסבון מבחינת מחירים. מחירי הדירות כאן נמוכים בכ-20-30% מאלו שבבירה, עם ממוצע של כ-3,000-5,000 אירו למ"ר באזורים המרכזיים. בשכונות הוותיקות והמבוקשות כמו ריביירה או פוז, דירת שני חדרים עשויה לעלות כ-250,000-350,000 אירו.
בשנים האחרונות פורטו עוברת תהליך התחדשות משמעותי, שמושך משקיעים רבים ומעלה את המחירים בקצב מהיר. עם זאת, עדיין ניתן למצוא עסקאות מעניינות בשכונות המתפתחות כמו בונפים או קמפנהה.
אלגרבה – גן עדן לחובבי החופים
אזור האלגרבה בדרום פורטוגל, המפורסם בחופיו המרהיבים ובמזג האוויר הנוח, מציג שונות גדולה במחירי הנדל"ן. בערים תיירותיות מובילות כמו לאגוס, אלבופיירה וויילמורה, מחירי הדירות יכולים להגיע ל-4,000-7,000 אירו למ"ר, במיוחד בנכסים עם נוף לים.
ככל שמתרחקים מהחוף, המחירים יורדים משמעותית. בערים פנימיות כמו סילבש או לולה, ניתן למצוא דירות במחירים של 2,000-3,000 אירו למ"ר. האלגרבה פופולרית במיוחד בקרב משקיעים המעוניינים להשכיר את הנכס לתיירים בעונת הקיץ.
ערים קטנות וכפרים – המציאות האמיתית
אם אתם מחפשים את "פורטוגל האותנטית" ומוכנים לוותר על הנוחות של הערים הגדולות, הערים הקטנות והכפרים מציעים את המחירים הנמוכים ביותר. באזורים כמו אלנטז'ו, סנטרל פורטוגל או צפון פורטוגל, ניתן למצוא דירות ובתים במחירים של 800-1,500 אירו למ"ר.
יישובים כמו קוימברה, בראגה או אבורה מציעים איכות חיים גבוהה במחירים נמוכים משמעותית מהערים הגדולות. בית כפרי בן 3-4 חדרים יכול להימצא במחיר של 150,000-200,000 אירו, ולעתים אף פחות.
השפעת סוג הדירה על המחיר
מעבר למיקום הגיאוגרפי, גם לסוג הדירה יש השפעה משמעותית על המחיר:
דירות יד שנייה מול דירות חדשות
ההבדל במחיר בין דירות יד שנייה לדירות חדשות בפורטוגל יכול להיות משמעותי, לעתים עד 30-40%. דירות חדשות נהנות מסטנדרטים מודרניים של בנייה, בידוד תרמי משופר, ולרוב מעיצוב עדכני ומערכות חדישות. באזורים כמו ליסבון, דירה חדשה עשויה לעלות 5,000-7,000 אירו למ"ר, בעוד דירה ישנה דומה תעלה 3,500-5,000 אירו למ"ר.
מצד שני, דירות יד שנייה, במיוחד אלו הממוקמות במבנים היסטוריים במרכזי הערים, מציעות קסם ואופי שקשה למצוא בבנייה חדשה. רבים מהישראלים בוחרים לרכוש דירות ישנות ולשפץ אותן, מה שמאפשר להם להתאים את הנכס לטעמם האישי ולעתים גם להגדיל את ערכו.
דירות יוקרה
שוק דירות היוקרה בפורטוגל מציג דינמיקה שונה לחלוטין. באזורים האקסקלוסיביים כמו פרינסיפה ריאל בליסבון, קשקאיש או אשטוריל, דירות היוקרה יכולות להגיע למחירים של 10,000-15,000 אירו למ"ר ויותר. דירות פנטהאוז עם נוף פנורמי לים או לעיר, גימור ברמה גבוהה ושירותים כמו בריכה פרטית, חדר כושר ואבטחה 24/7 נמכרות במיליוני אירו.
מעניין לציין שמגזר היוקרה בפורטוגל הושפע פחות מהתנודות בשוק הנדל"ן העולמי, והמחירים המשיכו לעלות גם בתקופות של האטה כלכלית.
דירות לטווח קצר מול טווח ארוך
השקעה בדירות המיועדות להשכרה לטווח קצר (Alojamento Local או Airbnb) מול דירות להשכרה לטווח ארוך משפיעה גם היא על מחירי הרכישה. דירות הממוקמות באזורים תיירותיים ומתאימות להשכרה לטווח קצר נמכרות במחירים גבוהים יותר, לעתים ב-15-25% יותר מדירות דומות שאינן מתאימות לכך.
עם זאת, חשוב לציין שבשנים האחרונות הממשלה הפורטוגלית הטילה מגבלות על השכרה לטווח קצר באזורים מסוימים, במטרה להפחית את עליית מחירי הדיור לתושבים המקומיים. מגבלות אלו יכולות להשפיע על כדאיות ההשקעה בדירות להשכרה לטווח קצר.
גורמים המשפיעים על מחירי הדירות בפורטוגל
מעבר למיקום הגיאוגרפי וסוג הנכס, ישנם גורמים נוספים המשפיעים באופן משמעותי על מחירי הדירות בפורטוגל:
קרבה לים ונוף
בפורטוגל, מדינה עם קו חוף מרהיב לאורך האוקיינוס האטלנטי, הקרבה לים והנוף מהווים גורמים משמעותיים ביותר בקביעת מחיר הנכס. דירות עם נוף ישיר לים יכולות להיות יקרות ב-30-50% מדירות דומות ללא נוף. באזורים כמו האלגרבה או קשקאיש, נוף לים נחשב לאחד הגורמים המשפיעים ביותר על המחיר.
גודל הדירה
ככל שהדירה גדולה יותר, המחיר למ"ר בדרך כלל נמוך יותר. עם זאת, דירות גדולות במיוחד באזורים מבוקשים יכולות להיות בעלות מחיר כולל גבוה מאוד. בליסבון, למשל, דירות קטנות של סטודיו או חדר אחד יכולות להגיע ל-7,000-8,000 אירו למ"ר, בעוד דירות גדולות יותר יימכרו ב-5,000-6,000 אירו למ"ר.
מצב הנכס
מצבו הפיזי של הנכס משפיע באופן ישיר על המחיר. דירות משופצות או במצב מצוין יכולות להיות יקרות ב-20-30% מדירות הדורשות שיפוץ נרחב. עם זאת, רכישת דירה הדורשת שיפוץ יכולה להיות הזדמנות טובה להשקעה, במיוחד אם יש לכם את הידע והמשאבים לבצע את השיפוץ בצורה יעילה.
תשתיות ושירותים בסביבה
קרבה לתחבורה ציבורית, בתי ספר איכותיים, מרכזי קניות, פארקים ומרכזי בידור מעלה את ערך הנכס. בליסבון, למשל, דירות הממוקמות בקרבת תחנות מטרו יקרות בכ-10-15% מדירות דומות הרחוקות מתחבורה ציבורית. באופן דומה, שכונות עם בתי ספר בינלאומיים או אוניברסיטאות מבוקשות הן יקרות יותר.
מגמות ועליית מחירים בשנים האחרונות
שוק הנדל"ן הפורטוגלי עבר שינויים דרמטיים בעשור האחרון. אחרי המשבר הכלכלי של 2008-2012, פורטוגל יישמה סדרת רפורמות שהפכו את המדינה ליעד אטרקטיבי למשקיעים זרים, במיוחד באמצעות תוכניות כמו "ויזת הזהב" ומעמד התושב הלא רגיל (NHR).
מאז 2014, מחירי הנדל"ן בפורטוגל עלו בצורה דרמטית. בליסבון ופורטו, המחירים עלו בכ-70-90% במהלך העשור האחרון, ובאזורים מסוימים אף יותר. גם באלגרבה ובערים קטנות יותר נרשמה עלייה משמעותית, אם כי בקצב מתון יותר של 40-60%.
בשנים האחרונות, קצב עליית המחירים התמתן מעט, במיוחד לאחר משבר הקורונה, אך השוק נותר חזק עם עלייה שנתית ממוצעת של 6-10%. לאחרונה, הממשלה הפורטוגלית הודיעה על שינויים בתוכנית "ויזת הזהב", כולל הסרת האפשרות להשקעה בנדל"ן בליסבון, פורטו והאלגרבה, מה שעשוי להשפיע על המחירים באזורים אלה בעתיד.
עלויות נוספות ברכישת דירה בפורטוגל
בעת רכישת דירה בפורטוגל, חשוב להביא בחשבון עלויות נוספות מעבר למחיר הרכישה עצמו:
מסים ואגרות
הוצאה משמעותית היא מס רכישה (IMT – Imposto Municipal sobre Transmissões), שנע בין 0% ל-8% בהתאם למחיר הנכס ולסוג השימוש (מגורים או מסחרי). בנוסף, יש לשלם מס בולים (Stamp Duty) בשיעור של 0.8% מערך הנכס.
לאחר הרכישה, בעלי נכסים בפורטוגל נדרשים לשלם מס נכס שנתי (IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis), הנע בין 0.3% ל-0.8% מערך הנכס המוערך, בהתאם לאזור ולסוג הנכס.
עמלות עורך דין ונוטריון
מומלץ מאוד להיעזר בעורך דין פורטוגלי בעת רכישת נדל"ן במדינה. עלות עורך הדין היא בדרך כלל 1-1.5% ממחיר הנכס. בנוסף, יש לשלם עמלת נוטריון ורישום הנכס, שיכולה להגיע ל-1% נוספים מערך הנכס.
עמלות תיווך
אם אתם רוכשים דרך סוכן נדל"ן, עמלת התיווך בפורטוגל נעה בדרך כלל בין 3% ל-5% ממחיר הנכס. בניגוד למקובל בישראל, בפורטוגל העמלה משולמת בדרך כלל על ידי המוכר, אך לעתים מתחלקת בין הצדדים.
עלויות מימון ומשכנתא
אם אתם מתכננים לקחת משכנתא בפורטוגל, שיעורי הריבית נעים כיום בין 2.5% ל-4%, בהתאם למצבכם הפיננסי ולתנאי ההלוואה. ישנן עלויות נוספות כמו דמי פתיחת תיק (כ-0.5-1% מסכום ההלוואה), ביטוחי חיים ורכוש שהם חובה בפורטוגל. רוב הבנקים הפורטוגליים יממנו עד 70-80% מערך הנכס לתושבי חוץ.
המלצות לחיסכון ברכישת דירה בפורטוגל
לסיום, הנה כמה טיפים שיעזרו לכם לחסוך בעת רכישת דירה בפורטוגל:
חפשו מחוץ לאזורים התיירותיים
התרחקות של כמה רחובות בלבד מהאזורים התיירותיים המרכזיים יכולה להוביל לירידה של 20-30% במחירים. בליסבון, למשל, שכונות כמו אנז'וס או אינטנדנטה מציעות מחירים נמוכים יותר מאזורי שיאדו או באירו אלטו, אך עדיין קרובות למרכז.
שקלו שיפוץ
רכישת דירה הדורשת שיפוץ יכולה להיות דרך מצוינת לחסוך כסף ולהתאים את הנכס לצרכיכם. יש לקחת בחשבון שעלויות השיפוץ בפורטוגל נמוכות יחסית לישראל, עם מחירים של 500-800 אירו למ"ר לשיפוץ מקיף.
עיתוי הרכישה
שוק הנדל"ן הפורטוגלי מושפע מעונתיות. בחודשי החורף (נובמבר-פברואר) יש פחות קונים בשוק, מה שיכול לתת לכם יתרון במשא ומתן. באזור האלגרבה, למשל, ההבדל במחיר בין עונת השיא לעונת השפל יכול להגיע ל-5-10%.
היעזרו באנשי מקצוע מקומיים
עורך דין מקומי טוב יכול לחסוך לכם כסף רב בטווח הארוך, הן בזכות ידע בנוגע למסים והטבות מס, והן בזכות יכולת המשא ומתן מול המוכרים והרשויות. מומלץ לחפש עורכי דין המתמחים בעבודה עם לקוחות זרים ודוברי אנגלית.
בדקו זכאות להטבות מס
ישראלים רבים הרוכשים נדל"ן בפורטוגל עשויים להיות זכאים להטבות מס במסגרת תוכניות כמו NHR (Non-Habitual Resident) או במסגרת אמנת המס בין ישראל לפורטוגל. בדיקה מקצועית של הזכאויות שלכם יכולה להוביל לחיסכון משמעותי בטווח הארוך.
לסיכום, שוק הנדל"ן הפורטוגלי מציע מגוון רחב של אפשרויות למשקיעים ולאלו המעוניינים לעבור לחיות במדינה זו. על אף עליית המחירים בשנים האחרונות, בהשוואה למדינות מערב אירופאיות אחרות ובהחלט בהשוואה לישראל, פורטוגל עדיין מציעה יחס טוב בין מחיר לאיכות חיים. עם הכנה מתאימה, מחקר יסודי והיעזרות באנשי מקצוע מקומיים, ניתן למצוא נכסים המתאימים לצרכיכם ולתקציבכם, ואף להפוך את הרכישה להשקעה מוצלחת לטווח ארוך.
