העולם הפיננסי של השקעות הנדל"ן עובר תמורות רבות בשנים האחרונות, אך גרמניה נותרת נקודת אור יציבה במפה האירופית. רבים מהמשקיעים הישראלים שואלים את עצמם היכן כדאי להשקיע את הכסף שלהם בצורה חכמה ובטוחה, ולא פעם התשובה מובילה אל לב אירופה – אל המעצמה הכלכלית הגדולה ביבשת.
אז מה הופך את גרמניה למגנט כה חזק עבור משקיעי נדל"ן מישראל ומכל העולם? בואו נצלול לעומק הנושא.
יציבות כלכלית שקשה למצוא במקומות אחרים
אם יש דבר אחד שמאפיין את הכלכלה הגרמנית לאורך העשורים האחרונים, זוהי יציבות. גרמניה נחשבת ל"קטר" של אירופה, עם כלכלה חזקה ויציבה שהוכיחה עמידות גם בפני משברים עולמיים. התוצר המקומי הגולמי שלה הוא הגדול באירופה והרביעי בגודלו בעולם, והיא מציגה שיעורי צמיחה עקביים יחסית.
לעומת שווקים אחרים שחוו תנודתיות קיצונית וירידות חדות בערכי הנדל"ן (כמו בריטניה או ספרד), השוק הגרמני נותר יציב יחסית גם בתקופות של אי-ודאות כלכלית. אפילו בזמן המשבר הפיננסי העולמי של 2008, גרמניה חוותה רק ירידה מתונה במחירי הנדל"ן, ובשנים שלאחר מכן הציגה התאוששות מהירה.
יש לציין כי הבנק המרכזי הגרמני מנהל מדיניות פיסקלית שקולה, שמפחיתה את הסיכוי לבועות נדל"ן מסוכנות. זה יוצר אקלים השקעות בריא יותר, שנוטה פחות לתנודות קיצוניות.
ביקוש גבוה והולך וגדל
גרמניה נהנית מביקוש קבוע לדיור, שנובע ממספר גורמים משולבים. ראשית, המדינה מושכת אליה הגירה חיובית – אנשים רבים מחפשים הזדמנויות עבודה ואיכות חיים במדינה המובילה באירופה. שנית, ישנה תופעה של הגירה פנימית לערים הגדולות, כאשר צעירים עוזבים אזורים כפריים ועוברים למרכזי תעסוקה ותרבות.
לצד זאת, משבר הפליטים שפקד את אירופה בשנים האחרונות הביא לגרמניה מאות אלפי מהגרים חדשים, שכולם זקוקים לפתרונות דיור. כל אלו יחד יוצרים לחץ מתמיד כלפי מעלה על מחירי הדיור, במיוחד בערים המרכזיות.
מה שמעניין במיוחד הוא שלמרות העלייה במחירים, רמת המחירים בגרמניה עדיין נחשבת סבירה ביחס להכנסה הממוצעת, בהשוואה למדינות מערביות אחרות. זה משאיר מקום לצמיחה נוספת בשנים הבאות.
שוק שכירות חזק ומוגן חוקית
אחד המאפיינים המרתקים של התרבות הגרמנית הוא ההעדפה המסורתית לשכירות על פני בעלות. בעוד שבישראל ובמדינות אחרות יש דחף תרבותי חזק לרכוש דירה, רבים מהגרמנים מעדיפים לשכור לאורך זמן. נתונים מראים שרק כ-50% מהגרמנים מתגוררים בדירה בבעלותם, לעומת כ-70% בממוצע האירופי.
העדפה זו יוצרת שוק שכירות ענק ויציב, שמהווה הזדמנות מצוינת למשקיעים. תשואות השכירות בגרמניה אמנם לא הגבוהות ביותר (בין 3% ל-6% בממוצע, תלוי באזור), אך הן יציבות ובטוחות יחסית.
מה שחשוב במיוחד לדעת הוא שהחוקים בגרמניה נוטים להגן מאוד על שוכרים. זה אמנם מגביל במידה מסוימת את גמישות בעלי הנכסים, אך גם מבטיח יציבות ארוכת טווח בתקבולי השכירות ומפחית את הסיכון לדירות ריקות.
סוגי השקעות בנדל"ן בגרמניה – מגוון אפשרויות למשקיע הישראלי
כשאנחנו מדברים על השקעות נדל"ן בגרמניה, יש מגוון רחב של אפשרויות שיכולות להתאים לפרופילים שונים של משקיעים. החל ממשקיע קטן שמחפש דירה בודדת ועד לקבוצות השקעה שרוכשות בניינים שלמים או פרויקטים מסחריים.
דירות להשקעה – נקודת הכניסה הקלאסית
הדרך הפופולרית ביותר למשקיעים ישראלים להיכנס לשוק הגרמני היא רכישת דירה בודדת להשכרה. זוהי השקעה שדורשת הון התחלתי נמוך יחסית, במיוחד בהשוואה למחירי הנדל"ן בישראל. בערים בינוניות בגרמניה ניתן למצוא דירות להשקעה בטווח של 100,000-200,000 אירו, עם תשואת שכירות של 4%-5% בממוצע.
הדגש בהשקעה מסוג זה הוא על בחירת מיקום מתאים, הן מבחינת הביקוש לשכירות והן מבחינת פוטנציאל עליית הערך. ערים אוניברסיטאיות, למשל, מציעות ביקוש יציב של סטודנטים, בעוד שערים עם צמיחה תעסוקתית מושכות מקצוענים צעירים.
מה שחשוב במיוחד לדעת הוא שבגרמניה נהוג לרכוש דירות במצבן "as is", כלומר כמו שהן. רבות מהדירות משווקות במצב שדורש שיפוץ, והמשקיע צריך לקחת בחשבון עלויות נוספות אלו. מצד שני, דירה משופצת היטב תוכל להשיג דמי שכירות גבוהים יותר ועלייה משמעותית בשווי הנכס.
בנייני מגורים – למשקיעים בעלי הון גדול יותר
עבור משקיעים בעלי יכולות פיננסיות גבוהות יותר, רכישת בניין מגורים שלם מהווה אפשרות מעניינת. בגרמניה קיימים אלפי בניינים בני 10-30 דירות שנבנו לפני עשרות שנים ונמצאים בבעלות פרטית.
היתרון המשמעותי ברכישת בניין שלם הוא היעילות התפעולית והיכולת לבצע שיפורים שמעלים את ערך הנכס כולו. למשל, שיפוץ החזית, שיפור מערכות החימום, או הוספת מעלית יכולים להעלות את ערך כל הדירות בבניין ולאפשר העלאת שכר הדירה בהתאם.
באזורים מסוימים בגרמניה, במיוחד בחלק המזרחי, ניתן למצוא בניינים שלמים במחירים שמתחילים ב-1-2 מיליון אירו, עם תשואות שיכולות להגיע ל-7% ואף יותר. אמנם מדובר בהשקעה גדולה, אך היא מאפשרת פיזור סיכונים (לעומת דירה בודדת) וניהול יעיל יותר.
נדל"ן מסחרי ומשרדים – אפיק מתקדם
השקעה בנדל"ן מסחרי ומשרדים בגרמניה מציעה אפשרויות מעניינות למשקיעים מנוסים יותר. הערים הגדולות בגרמניה הן מרכזי עסקים בינלאומיים, עם ביקוש קבוע למשרדים איכותיים. פרנקפורט, למשל, כמרכז הפיננסי של גרמניה ואירופה, מציעה שוק משרדים תוסס במיוחד.
נכסים מסחריים מציעים בדרך כלל חוזי שכירות ארוכי טווח יותר מנכסי מגורים, לעיתים ל-5-10 שנים, מה שמבטיח יציבות בתזרים המזומנים. בנוסף, התשואות על נדל"ן מסחרי נוטות להיות גבוהות יותר, לעיתים בין 5%-8%.
עם זאת, חשוב לזכור שהשקעה בנדל"ן מסחרי דורשת הבנה מעמיקה יותר של השוק ושל צרכי השוכרים העסקיים. בנוסף, המימון לנכסים מסחריים שונה מזה של נכסי מגורים, עם דרישות הון עצמי גבוהות יותר ותנאי משכנתא פחות נוחים.
תחום מעניין במיוחד בשנים האחרונות הוא נכסי מסחר משולבים עם לוגיסטיקה, במיוחד לאור הצמיחה המהירה של המסחר האלקטרוני. מחסנים ומרכזי הפצה באזורים אסטרטגיים הפכו למבוקשים מאוד, עם תשואות אטרקטיביות במיוחד.
ערים מומלצות להשקעה בגרמניה – איפה כדאי להשקיע?
גרמניה מורכבת מ-16 מדינות פדרליות ומאות ערים, כך שהאפשרויות להשקעה הן כמעט אינסופיות. עם זאת, קיימים מספר מוקדים שמושכים את עיקר תשומת הלב של משקיעים זרים, כל אחד עם היתרונות והחסרונות שלו.
ברלין – הבירה התוססת והמתפתחת
ברלין, בירתה המאוחדת של גרמניה, היא יעד פופולרי במיוחד למשקיעים ישראלים. מה שהופך את ברלין למיוחדת הוא השילוב הנדיר של עיר בירה תוססת שמחירי הנדל"ן בה עדיין נמוכים יחסית לבירות אירופאיות אחרות. למרות עליות המחירים המשמעותיות בעשור האחרון, עדיין ניתן למצוא הזדמנויות טובות בעיר.
ברלין מושכת אליה צעירים מכל העולם, עם סצנת אמנות, תרבות וטכנולוגיה פורחת. סטארט-אפים רבים בוחרים להתמקם בעיר, מה שמייצר ביקוש קבוע לדירות איכותיות להשכרה.
אזורים כמו פרידריכסהיין, נויקלן ו-וודינג הפכו למוקדי ג'נטריפיקציה בשנים האחרונות, עם פוטנציאל התפתחות משמעותי. זה לצד שכונות מבוססות יותר כמו שרלוטנבורג ו-פרנצלאואר ברג, שמציעות יציבות גדולה יותר.
עם זאת, חשוב לדעת שבברלין קיימת רגולציה נוקשה במיוחד על שוק השכירות, כולל תקרת מחירים (Mietendeckel) שהוטלה בשנים האחרונות. למרות שחלק מהתקנות בוטלו בבית המשפט, התערבות ממשלתית ממשיכה להיות סוגיה שמשקיעים צריכים לקחת בחשבון.
מינכן – היוקרתית והיציבה
מינכן, בירת מדינת בוואריה, היא העיר היקרה ביותר בגרמניה מבחינת מחירי נדל"ן. זה נובע מהשילוב של איכות חיים גבוהה, נוכחות של חברות ענק כמו BMW, סימנס ואליאנץ, ומגבלות גיאוגרפיות על התרחבות העיר.
ההשקעה במינכן דורשת הון התחלתי גבוה יותר, אך מציעה גם ביטחון רב יותר. התשואות השוטפות על השכרה נמוכות יחסית (בין 2.5% ל-3.5%), אך פוטנציאל עליית הערך משמעותי. מינכן מושכת אוכלוסייה איכותית, עם הכנסה ממוצעת גבוהה, מה שמבטיח שוכרים יציבים ואמינים.
אזורים כמו שוובינג, בוגנהאוזן והאידהאוזן הם מהמבוקשים ביותר, אך גם יקרים מאוד. משקיעים חכמים מחפשים הזדמנויות באזורים מתפתחים יותר כמו מוזאץ', סנדלינג או אזורי הפרברים המתחברים היטב למרכז העיר באמצעות תחבורה ציבורית מעולה.
פרנקפורט – המרכז הפיננסי
פרנקפורט היא המרכז הפיננסי של גרמניה והיחידה מבין הערים הגדולות שמאופיינת בקו רקיע של גורדי שחקים, מה שהביא לה את הכינוי "מיינהטן" (על שם נהר המיין שחוצה אותה).
העיר משמשת כמטה הבנק המרכזי האירופי וכמרכז פיננסי בינלאומי, במיוחד לאחר הברקזיט, שהביא להעברת פעילות של בנקים רבים מלונדון לפרנקפורט. זה יוצר ביקוש קבוע לדירות יוקרה ומשרדים איכותיים.
מבחינת השקעה, פרנקפורט מציעה שילוב מעניין בין תשואות שכירות סבירות (3.5%-4.5%) לפוטנציאל צמיחה משמעותי. העיר מתאימה במיוחד למשקיעים שמחפשים חשיפה לנדל"ן מסחרי ומשרדים, עם אפשרויות מעניינות גם בתחום המגורים.
אזורים מבוקשים כוללים את נורדנד, ווסטנד וזקסנהאוזן, אך גם שכונות כמו בוקנהיים ובורנהיים מציעות הזדמנויות טובות.
המבורג – עיר הנמל ההיסטורית
המבורג, העיר השנייה בגודלה בגרמניה, היא עיר נמל היסטורית עם כלכלה מגוונת ואיכות חיים גבוהה. העיר שוכנת על גדות נהר האלבה ומשלבת אזורי נמל מתחדשים, אזורי מגורים ירוקים ומרכז עסקים תוסס.
מה שמייחד את המבורג הוא פרויקט ההתחדשות העירונית העצום HafenCity, שהופך אזורי נמל ישנים לשכונות מגורים ועסקים מודרניות. זהו אחד מפרויקטי ההתחדשות העירונית הגדולים באירופה, המציע הזדמנויות השקעה ייחודיות.
מבחינת השקעה, המבורג מציעה איזון טוב בין יציבות לפוטנציאל צמיחה. התשואות השוטפות נעות בין 3.5% ל-5%, עם ביקוש יציב הן למגורים והן למשרדים ומסחר. העיר גם מושכת תיירות עסקית ופנאי, מה שיוצר הזדמנויות בתחום הדירות לטווח קצר ומלונאות.
אזורים מבוקשים כוללים את סנט פאולי, אפנדורף ווינטרהודה לצד האפנסיטי המתפתחת.
ערים נוספות עם פוטנציאל
מעבר ל"ארבע הגדולות", גרמניה מציעה שפע של ערים בינוניות עם פוטנציאל השקעה מצוין. ערים אוניברסיטאיות כמו לייפציג, דרזדן, והיידלברג מציעות תשואות גבוהות יותר (5%-7%) וביקוש יציב של סטודנטים וצוות אקדמי.
דיסלדורף, שטוטגרט, ונירנברג הן ערים תעשייתיות חזקות עם שוק עבודה יציב, בעוד שערים כמו בון וקלן נהנות מקרבה למוקדי תעשייה ושירותים.
המפתח להשקעה מוצלחת בערים אלו הוא מחקר מעמיק של הדינמיקה המקומית והבנת מגמות הפיתוח העירוני. לעיתים דווקא בערים הבינוניות ניתן למצוא את ההזדמנויות הטובות ביותר, עם תשואות גבוהות יותר ופחות תחרות מצד משקיעים בינלאומיים.
תקנות וחוקים חשובים למשקיעים זרים בגרמניה
אחד היתרונות הגדולים של השקעה בגרמניה הוא הוודאות המשפטית והחוקית. המערכת הגרמנית מסודרת, יעילה ושקופה, אך בהחלט יש חוקים ותקנות שמשקיעים זרים צריכים להכיר כדי להצליח בשוק.
מיסוי נדל"ן בגרמניה – מה צריך לדעת
מערכת המס הגרמנית מורכבת אך יעילה. כמשקיע זר, חשוב להכיר את סוגי המיסים העיקריים:
מס רכישה (Grunderwerbsteuer) – בדומה למס רכישה בישראל, גם בגרמניה יש לשלם מס בעת רכישת נדל"ן. השיעור משתנה בין המדינות הפדרליות ונע בין 3.5% ל-6.5% משווי העסקה. למשל, בברלין המס עומד על 6%, בעוד שבבוואריה הוא 3.5% בלבד.
מס הכנסה על הכנסות שכירות – הכנסות משכירות נדל"ן בגרמניה חייבות במס הכנסה. שיעור המס הוא פרוגרסיבי ותלוי בסך ההכנסה החייבת השנתית של המשקיע, כאשר השיעור המרבי עומד על כ-45%. חשוב לציין שניתן לנכות הוצאות רבות כגון ריבית על משכנתא, פחת, הוצאות ניהול ותחזוקה, מה שמקטין משמעותית את החבות במס.
מס רווחי הון – בעת מכירת נכס שהוחזק לפחות 10 שנים, אין מס רווחי הון בגרמניה. זהו יתרון משמעותי למשקיעים לטווח ארוך. עבור נכסים שנמכרים לפני תקופה זו, רווח ההון מחויב במס הכנסה רגיל.
מס ירושה ומתנה – נכסי נדל"ן בגרמניה כפופים למס ירושה ומתנה, עם פטורים מסוימים בהתאם לקרבה המשפחתית. תכנון מס נכון יכול לחסוך סכומים משמעותיים בהיבט זה.
זכויות שכירות וחוקי הגנת הדייר
גרמניה ידועה בחוקי הגנת דייר מהמחמירים בעולם, ועל משקיעים להכיר היטב את המגבלות והחובות החלים עליהם:
ראשית, חוזי השכירות בגרמניה נוטים להיות ארוכי טווח. בעוד שבישראל נפוץ חוזה לשנה עם אופציה להארכה, בגרמניה חוזים הם לעיתים קרובות לתקופה בלתי מוגבלת, כאשר לשוכר זכות לסיים את החוזה בהתראה של 3 חודשים.
שנית, העלאת שכר הדירה מוגבלת מאוד. במרבית האזורים, ניתן להעלות את שכר הדירה רק פעם ב-3 שנים, ולא יותר מ-20% (ובאזורים מסוימים לא יותר מ-15%). בנוסף, העלאת השכר צריכה להיות מוצדקת בהתאם למחירי השוק.
שלישית, פינוי דיירים בגרמניה הוא תהליך מורכב. בעל נכס יכול לפנות דייר רק בנסיבות מיוחדות, כגון אי תשלום שכר דירה לתקופה ממושכת או הפרה משמעותית של חוזה השכירות. גם במקרים אלו, ההליך המשפטי עשוי להיות ארוך ומסובך.
מאידך, המערכת המשפטית הגרמנית יעילה בהחלטות ברורות, וכאשר דייר אינו משלם, המערכת בדרך כלל תתמוך בבעל הנכס (אם כי בתהליך שעשוי להימשך מספר חודשים).
חוקי קנייה ומכירה והליך רכישת נכס
רכישת נדל"ן בגרמניה היא תהליך מובנה היטב, אם כי שונה מהמקובל בישראל:
תהליך הרכישה בגרמניה מתחיל בדרך כלל בחתימה על הסכם הבנות (LOI), שאינו מחייב משפטית. לאחר מכן, עורכי דין מכינים חוזה רכישה מפורט. בשונה מישראל, בגרמניה כל חוזי הנדל"ן חייבים להיחתם בנוכחות נוטריון, שמהווה צד שלישי אובייקטיבי שמוודא שהצדדים מבינים את התחייבויותיהם.
לאחר החתימה, הנוטריון אחראי לרישום העסקה במרשם המקרקעין (Grundbuch). תהליך הרישום עשוי להימשך מספר חודשים, אך בדרך כלל התשלום מועבר למוכר רק לאחר שהרוכש נרשם כבעלים במרשם המקרקעין, או לפחות לאחר שהרוכש נרשם כבעל "הערת אזהרה" (Auflassungsvormerkung) שמבטיחה את זכויותיו.
חשוב לדעת שבגרמניה, בדיקת הנאותות (Due Diligence) היא באחריות הקונה. זה כולל בדיקה של הסטטוס המשפטי של הנכס, בדיקת מצבו הפיזי, וידוא שאין חובות או עיקולים, ובדיקת חוזי השכירות הקיימים.
אין בגרמניה מגבלות על רכישת נדל"ן על ידי זרים, וזוהי אחת הסיבות שהופכות את השוק הגרמני לנגיש למשקיעים ישראלים. עם זאת, מומלץ לעבוד עם עורך דין מקומי המתמחה בנדל"ן ובהיבטים הבינלאומיים של עסקאות.
איך לממן השקעת נדל"ן בגרמניה?
מימון נכון הוא אחד המפתחות להשקעת נדל"ן מוצלחת בגרמניה. למשקיעים ישראלים קיימות מספר אפשרויות מימון, כל אחת עם היתרונות והאתגרים שלה.
משכנתאות בגרמניה – תנאים, ריביות והזדמנויות
שוק המשכנתאות הגרמני מציע תנאים אטרקטיביים במיוחד בהשוואה לישראל, עם ריביות נמוכות ותנאי החזר נוחים. בשנים האחרונות, ריביות המשכנתאות בגרמניה נעו בין 1% ל-3%, הרבה מתחת לריביות המקובלות בישראל.
המערכת הבנקאית הגרמנית מוכנה לתת משכנתאות גם למשקיעים זרים, אך בתנאים מעט מחמירים יותר לעומת תושבים מקומיים. בדרך כלל, בנקים גרמניים ידרשו מזרים הון עצמי של לפחות 40%-50% משווי הנכס, לעומת 20%-30% מתושבים מקומיים.
מה שמייחד את המשכנתאות הגרמניות הוא קיבוע הריבית לתקופות ארוכות – לעיתים 10, 15 או אפילו 20 שנה. זה מעניק ודאות רבה למשקיע ומאפשר תכנון כלכלי לטווח ארוך.
תהליך קבלת משכנתא בגרמניה כולל בדיקת אשראי מקיפה. הבנקים הגרמניים מסתכלים על ההכנסה הפנויה של המשקיע, היסטוריית האשראי שלו, ומצב הנכס המיועד. עבור משקיעים ישראלים, ניתן להציג הכנסות מישראל, אך הבנק ירצה לראות שיש יכולת החזר יציבה לאורך זמן.
חשוב לדעת שבניגוד למשכנתאות בישראל, בגרמניה לא מקובל לקחת משכנתא עם לוח סילוקין מלא (Fully Amortizing). במקום זאת, נפוצות משכנתאות עם תשלום חלקי של הקרן, כאשר בסוף תקופת הריבית הקבועה מחזירים את יתרת הקרן או ממחזרים את ההלוואה.
שותפויות ורכישה משותפת
עבור משקיעים שמחפשים לפזר סיכונים או להגדיל את כוח הקנייה שלהם, רכישה משותפת או שותפות עם משקיעים אחרים מהווה אפשרות מעניינת. בגרמניה קיימים מספר מבנים משפטיים לשותפויות נדל"ן:
GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) – השותפות האזרחית הפשוטה ביותר, המתאימה לפרויקטים קטנים עם מספר מצומצם של משקיעים. ב-GbR, כל השותפים אחראים אישית לחובות השותפות.
GmbH & Co. KG – מבנה היברידי פופולרי המשלב חברה בע"מ (GmbH) כשותף כללי עם שותפות מוגבלת (KG). זהו מבנה מורכב יותר אך מאפשר הגבלת אחריות של המשקיעים לצד יתרונות מיסוייים.
קבוצות רכישה – בשנים האחרונות, מתארגנות יותר ויותר קבוצות רכישה של משקיעים ישראלים לרכישת בניינים שלמים או פרויקטים גדולים בגרמניה. זו דרך טובה להיכנס לעסקאות גדולות יותר ולהשיג תנאים טובים יותר מול בנקים וספקי שירותים.
היתרון המרכזי בשותפויות הוא האפשרות להשתתף בעסקאות גדולות יותר עם הון עצמי מוגבל. החיסרון העיקרי הוא הצורך בתיאום בין השותפים וחלוקת השליטה בנכס.
קרנות נדל"ן והשקעות פסיביות
למשקיעים שמעדיפים השקעה פסיבית יותר, ללא הצורך בניהול ישיר של נכסים, קיימות אפשרויות מגוונות בשוק הגרמני:
קרנות נדל"ן פרטיות (Private Equity Real Estate Funds) – קרנות אלו משקיעות בנכסי נדל"ן בגרמניה ומנוהלות על ידי צוותים מקצועיים. המינימום להשקעה בקרנות אלו נע בין מאות אלפי אירו למיליוני אירו, והן מיועדות למשקיעים מתוחכמים.
REITs (Real Estate Investment Trusts) – אלו הן חברות נדל"ן נסחרות המשקיעות בנכסים מניבים. בגרמניה קיימים מספר REITs המתמקדים בסגמנטים שונים של השוק, כמו משרדים, מסחר או לוגיסטיקה. השקעה ב-REITs מאפשרת נזילות גבוהה וחשיפה מגוונת לשוק הנדל"ן הגרמני.
אג"ח מגובות נדל"ן – חברות נדל"ן גרמניות רבות מנפיקות אגרות חוב שמגובות בנכסי נדל"ן. אלו מציעות תשואה קבועה יחסית, עם סיכון נמוך יותר מהשקעה ישירה בנכסים.
קרנות קראודפאנדינג לנדל"ן – בשנים האחרונות צומחות פלטפורמות קראודפאנדינג המאפשרות השקעה בפרויקטים נדל"ניים בסכומים נמוכים יחסית (החל מכמה אלפי אירו). פלטפורמות כאלו כמו Exporo, Bergfürst ו-Zinsland מאפשרות למשקיעים קטנים יחסית להשתתף בפרויקטים גדולים.
היתרון העיקרי של אפיקים אלו הוא הפיזור והניהול המקצועי. החיסרון הוא התשואות הנמוכות יחסית (בהשוואה להשקעה ישירה מוצלחת) ודמי הניהול שנגבים על ידי מנהלי הקרנות.
לסיכום, גרמניה מציעה מגוון רחב של אפשרויות השקעה בנדל"ן, מרכישה ישירה של נכסים בודדים ועד השקעות פסיביות בקרנות מנוהלות. המפתח להצלחה טמון בבחירת האסטרטגיה המתאימה לצרכים, ליכולות ולמטרות של כל משקיע, לצד מחקר מעמיק והסתייעות באנשי מקצוע מנוסים בשוק הגרמני.
